規(guī)劃落實需要更多配套文件

    時話君：《意見》實施需要具備哪些條件？

    李書劍：《意見》實施要上升到法律層面，然后再到操作階段，還需要出臺更多相關文件，首先物權問題就很棘手，我們都知道《物權法》立法本意是為了保護權利人的物權，對封閉小區(qū)進行不封閉改造需要先解決這個問題。

    而解決了法律問題，還要解決不封閉小區(qū)改造的實施細則標準。對改造操作對象細化分類。比如有些小區(qū)不是圍墻封閉而是建筑物封閉，那么做不封閉小區(qū)改造代價太大或者根本就無法改造；還有即便是圍墻封閉，但小區(qū)內(nèi)沒有機動車通行道路，或者是地下室設計荷載不達標，又或者道路本身通行能力不行，我認為這樣的小區(qū)就不應在不封閉小區(qū)改造之列。

    還有一些小區(qū)不是獨立的存在，要和別的小區(qū)一起連通，才能連接外部道路，一個小區(qū)能滿足不封閉改造條件，而相連的聯(lián)小區(qū)不能滿足，路通到別的小區(qū)，又成了斷頭路，就沒有改造的意義。

    業(yè)主出公攤費用的小區(qū)如何改造

    時話君：現(xiàn)有封閉式小區(qū)居民不同意改造怎么辦？

    李書劍：非圍墻封閉小區(qū)改造難，在現(xiàn)有小區(qū)落實文件需要具體情況具體分析。在有些小區(qū)，公共部分由業(yè)主分擔了公攤費用，現(xiàn)在要把原本只屬于小區(qū)的公共部分拿出來為更多人使用，這就會損害業(yè)主權益，要征得業(yè)主同意。

    即便有關文件已將法律問題解決了，但業(yè)主不同意怎么辦？我覺得一種辦法就是等，住宅的使用年限一般是70年，商業(yè)用途的使用年限也有40年的，小區(qū)已經(jīng)交付業(yè)主使用的話，你可以等70年使用年限到了，再對原有小區(qū)進行不封閉改造。

    如果不愿意等，政府部門也可以拿出一部分補償金來，加快小區(qū)不封閉建設，畢竟把屬于某個小區(qū)所有業(yè)主的公共用地拿出來為更多人使用，是在促進公共交通良性運轉(zhuǎn)，有關部門出補償金也合情合理，但前提是依法征得業(yè)主同意。

    小區(qū)開放后會對業(yè)主生活的利與弊

    時話君：目前鄭州有沒有開放式小區(qū)？

    李書劍：現(xiàn)在鄭州還沒有真正意義上的開放式小區(qū)，當然一些一棟樓兩棟樓獨立開發(fā)的臨路住宅，不能算作真正意義上的開放式小區(qū)。畢竟他們并沒有形成一個規(guī)�；�的小區(qū)。

    開放式小區(qū)在某種程度上會增加商業(yè)服務的數(shù)量，可能小區(qū)內(nèi)底層很多會用作商鋪，畢竟他們都臨路，有商機。住在這里的業(yè)主，可能足不出小區(qū)，就能滿足對衣食住行的一些需求。

    但對原本封閉的小區(qū)，也會損害業(yè)主的切身利益，比如老人活動和孩子在小區(qū)玩耍時的安全、噪音及環(huán)境污染等。有些小區(qū)是人車分離。機動車非機動車分離、出入分離，改造后這些設計就會有很大改變。

    開放小區(qū)或能促物業(yè)理清責任清單

    時話君：開放式小區(qū)對物業(yè)管理產(chǎn)生哪些影響？

    李書劍：開放小區(qū)，很大意義上把原本大物業(yè)網(wǎng)格化，最起碼在空間上是這樣的。比如，原本200畝地的居民區(qū)，包括幾十棟樓，都是一個物業(yè)公司在管理。但當小區(qū)內(nèi)道路開放后，可能一棟樓或者兩三棟樓成為一個單獨組團。

    公共區(qū)域管理少了，物業(yè)承載的非物業(yè)公司職責也應該減少，比如道路與停車管理、環(huán)境與綠化管理、比如公共管網(wǎng)養(yǎng)護維修等。物業(yè)公司執(zhí)行這些職能需要成本，如果不封閉小區(qū)內(nèi)的一些公共領域服務被有關部門承接的話，對厘清物業(yè)管理職責邊界客觀上還是有幫助的，也能在一定程度上減少物業(yè)管理成本。

    但同時在有些地方，會更多增加物業(yè)公司的負擔，比如原來在小區(qū)開兩個門，整個小區(qū)就能有效管理，現(xiàn)在可能每棟樓都需要一個門崗。還有小區(qū)監(jiān)控，以及其他公共設施，都需要物業(yè)公司根據(jù)變化，做相應調(diào)整。

    規(guī)劃的變化或增加房產(chǎn)開發(fā)成本

    時話君：《意見》實施后，新小區(qū)規(guī)劃會受到哪些影響？

    李書劍：小區(qū)在規(guī)劃時，肯定要考慮得更多，比如噪音問題，比如小區(qū)內(nèi)道路寬度，比如車庫出車和街道連接問題。

    新建小區(qū)地塊越來越小了，但小范圍開發(fā)的小區(qū)很難在醫(yī)院、學校等配套設施方面上做得讓人滿意。如果按面積利潤算配套設施的話，其實開發(fā)商的開發(fā)成本是提高了的，這樣一來小區(qū)房價可能會比大面積開發(fā)貴一點。

    還有就是不具備開放條件的老小區(qū)，可能會在增值幅度上較之以前有所提升，畢竟大多數(shù)人還是喜歡相對安全和安靜、私密性更好的居住和生活環(huán)境。

    單位大院率先打開有示范意義

    時話君：《意見》提出單位大院要要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，您怎么看？

    李書劍：政府倡議，政府先行，單位大院率先打開，也有一定的示范意義。此外對于單位大院來說，比住宅小區(qū)遇到的問題要簡單一些，很多單位大院，他們使用的可能是劃撥土地，使用權是無償取得的，這個政府處置的話可能法律障礙少一些，經(jīng)濟代價也相對低一些。

    但也有一些企業(yè)單位，因此也不能一概而論。政府如強制收回必須是出于公共利益的需要，收回時還需要論證，并進行補償。比如對由此給居民帶來不便進行的補救措施，都要統(tǒng)籌進行。