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更新時(shí)間：2018/1/17
2017年的物業(yè)管理走過了一段過山車般的發(fā)展歷程。先是1月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于第三批取消中央指定地方實(shí)施行政許可事項(xiàng)的決定》，取消了物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級及以下資質(zhì)認(rèn)定。9月6日，國務(wù)院召開常務(wù)會議，再次取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)核定行政許可事項(xiàng)。至此，實(shí)施了13年的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》退出了歷史舞臺。一時(shí)間，行業(yè)上下“無所適從”——政府的這一只扶持行業(yè)發(fā)展的“手”抽回去了，市場的“手”在哪里呢？
前不久召開的黨的十九大會議給出了明確的指引。
黨的十九大報(bào)告提出，創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動力，是建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的戰(zhàn)略支撐，并在報(bào)告中50余次強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新。而在早前的十八屆五中全會上，就提出了“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念，創(chuàng)新被列在首位。
那么，“無資質(zhì)”時(shí)代的物業(yè)管理該如何創(chuàng)新發(fā)展呢？
企業(yè)資信管理的廣東模式
2016年，筆者擔(dān)任廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會當(dāng)值執(zhí)行會長，配合廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等政府部門，組織行業(yè)協(xié)會力量，全力開展了廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信管理辦法的貫徹落實(shí)。
當(dāng)年5月，廣東建設(shè)信息網(wǎng)、廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站和微信公眾號同時(shí)公布《廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信管理暫行辦法》，引起整個(gè)行業(yè)的強(qiáng)烈關(guān)注。依據(jù)該辦法的規(guī)定，廣東省將采取有別于政府部門行政許可的企業(yè)資信等級認(rèn)定方式作為市場準(zhǔn)入的參考依據(jù)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施行業(yè)自律管理。此前一天，《廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信管理暫行辦法》(以下簡稱“辦法”)經(jīng)廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會第四屆第五次常務(wù)理事會會議審議通過。該辦法在其第一條中就明確，制定該辦法目的在于加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的行業(yè)自律管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
廣東省的這一辦法出臺后，各地政府主管部門和行業(yè)協(xié)會紛紛前來交流學(xué)習(xí)，業(yè)內(nèi)的知名媒體也派出記者深入廣東采訪。后來，業(yè)界對辦法總結(jié)了三個(gè)方面的工作創(chuàng)新和亮點(diǎn)：
第一，對申請物業(yè)服務(wù)企業(yè)資信等級認(rèn)定的條件和流程進(jìn)行優(yōu)化。
具體來說，就是將管理物業(yè)類型合并為兩大類：住宅(含多層、高層、獨(dú)立式)和非住宅(含辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè))，把獨(dú)立式住宅列入住宅類型，放寬了資信二級、三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)對獨(dú)立式住宅的管理面積限制。
第二，申請二級資信的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須創(chuàng)建并在管物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)至少取得一項(xiàng)“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號或“廣東省物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號，或至少取得兩項(xiàng)“市物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號。
這樣做的目的在于，通過創(chuàng)建示范項(xiàng)目，一是鍛練了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理人員隊(duì)伍，使物業(yè)管理從業(yè)人員明確物業(yè)管理的內(nèi)容、流程;二是完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理制度;三是整治項(xiàng)目的整體環(huán)境;四是對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、清洗、測試和調(diào)整，確保設(shè)備設(shè)施處在良好工作狀態(tài)，最終結(jié)果是提高服務(wù)質(zhì)量，提升了業(yè)戶滿意度。
第三，將“近兩年內(nèi)受到政府行政主管部門通報(bào)批評或行政處罰、廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會通報(bào)批評”列入企業(yè)檔案。
依法對違規(guī)企業(yè)的約束和懲戒，可以提高對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督指導(dǎo)，能夠及時(shí)糾正企業(yè)不正當(dāng)競爭和失信等不良行為，可以減少企業(yè)不負(fù)責(zé)任甚至有違社會責(zé)任的行為，有利于行業(yè)誠信自律制度的建設(shè)。
事前監(jiān)管改為事中事后監(jiān)管的思考
2017年9月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時(shí)指出，要使?fàn)I商環(huán)境更加公平公正，創(chuàng)新事中事后監(jiān)管，取消審批、改為備案或?qū)嵭懈嬷兄Z制后，完善信用評級、信息公示抽查等措施，推進(jìn)綜合監(jiān)管，促進(jìn)部門間業(yè)務(wù)協(xié)同，更大便利群眾和企業(yè)辦事創(chuàng)業(yè)。
李克強(qiáng)總理的講話深刻揭示出了改革的目的和方向�？梢哉f，行政審批制度改革是發(fā)揮市場配置資源決定性作用的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
作為改革開放的前沿，廣東省先行先試，率先開展了行政審批制度改革。比如，暫停物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級以下資質(zhì)行政許可，將行業(yè)自律工作交由省物協(xié)承接，考慮到的不僅涉及行政審批事項(xiàng)的取消和下放，還涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)后續(xù)監(jiān)管工作的加強(qiáng)，在相關(guān)文件出臺方案之前，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳給予充分的前期論證，并考慮到改革轉(zhuǎn)移可能帶來的各種關(guān)系變化，預(yù)先制定應(yīng)對措施，防止因個(gè)別環(huán)節(jié)配套措施不完善而影響整體改革進(jìn)程。通過配套文件和政策支持，加強(qiáng)了廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會公信力的建設(shè)和提高執(zhí)行行業(yè)自律的能力，加快廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系的建立，有利于打造互通共享的企業(yè)信用信息平臺，努力營造政府、社會公眾、行業(yè)組織等各方共同參與監(jiān)管的框架。
在資信管理暫行辦法制定過程中，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳給予了全程的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，建立了簡政放權(quán)、轉(zhuǎn)變職能的有力推進(jìn)機(jī)制，給企業(yè)松綁，為創(chuàng)業(yè)提供便利，營造公平競爭環(huán)境。從事前監(jiān)管改為事中事后監(jiān)管，其中的考量和邏輯脈絡(luò)是十分清晰的。
一方面，行業(yè)自律管理是內(nèi)因，資信認(rèn)定和政府監(jiān)督是外因，外因要通過內(nèi)因才能夠起作用。換句話說，企業(yè)不能被動接受資信認(rèn)定和政府監(jiān)管，而要自覺執(zhí)行，培養(yǎng)行業(yè)自律的自覺性，同時(shí)要企業(yè)認(rèn)清自律與誠信的關(guān)系，誠信是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)誠實(shí)信用地?fù)?dān)負(fù)起服務(wù)業(yè)主、維護(hù)業(yè)主利益的職責(zé)。雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)在運(yùn)營過程中勢必追求自身利益最大化，但不能以犧牲業(yè)主利益為代價(jià)。這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格恪守誠信原則。
另一方面，事中事后監(jiān)管的難點(diǎn)在于，要繼續(xù)建立和完善自律管理制度。具體來說，就是要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會對企業(yè)及從業(yè)人員的自律性監(jiān)管責(zé)任，建立起有效的行業(yè)自律機(jī)制和配置文件，包括決策機(jī)制、監(jiān)管方式、評價(jià)體系、懲戒手段等，配合資信管理暫行辦法展開，對違反行規(guī)的企業(yè)啟動懲戒程序，以樹立行業(yè)的整體形象。通過誠信評價(jià)，培養(yǎng)出一大批誠實(shí)守信的品牌企業(yè)，營造“有信者榮、失信者恥、無信者憂”的行業(yè)氛圍，引導(dǎo)企業(yè)誠信自律，兌現(xiàn)承諾，為廣大業(yè)主指供良好的服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康、有序發(fā)展。讓全社會真正了解物業(yè)管理行業(yè)對建設(shè)和諧社會的巨大作用和貢獻(xiàn)。
創(chuàng)新永無止境
2014年，國務(wù)院提出去行政化審批的要求。作為先行先試改革試點(diǎn)，國務(wù)院要求廣東省盡快施行。2015年6月8日，廣東省住建廳頒布《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于暫停受理部分企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)事項(xiàng)的通知》，宣布暫停受理二級及以下物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批。7月5日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于落實(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理改革、加強(qiáng)行業(yè)自律的通知》，決定自2015年6月8日起，全面停止廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級、三級、暫定三級(以下簡稱為“二級及以下”)資質(zhì)審批工作，同時(shí)，請廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會會同全省各地協(xié)會，結(jié)合行業(yè)管理工作需要，盡快制訂廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律管理的相關(guān)辦法。這無疑是一個(gè)宏大的背景，物業(yè)管理的資信管理改革作為其中的一小部分被裹挾在創(chuàng)新發(fā)展的時(shí)代大潮之中。
令筆者記憶猶新的是，2016年3月，為加快推動《廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律管理辦法》的起草和報(bào)批備案工作，廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會成立了“廣東省物業(yè)服務(wù)企業(yè)自律管理辦法起草小組”和“廣東省物業(yè)管理行業(yè)自律管理課題研究專家組”，吸納了一大批行業(yè)內(nèi)的資深專業(yè)人士，緊張地開展了相關(guān)工作。特別是為了保證辦法的嚴(yán)謹(jǐn)性，專家組對廣東省物業(yè)管理行業(yè)自律管理制度體系的文件組成及其邏輯結(jié)構(gòu)和制度實(shí)施的相關(guān)原則等問題進(jìn)行了深入的討論，完成行業(yè)自律制度體系的總體構(gòu)建，在此基礎(chǔ)上，才開始草擬辦法及相關(guān)配套文件。
創(chuàng)新永無止境。廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會出臺資信管理辦法是在2016年，其時(shí)并未取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級資質(zhì)的行政許可。因而，在制定辦法的過程中未能考慮這一因素�，F(xiàn)在看來，需要對這一制度進(jìn)行重新調(diào)整。
即便是在今天看來，廣東省物協(xié)出臺資信管理辦法的舉措，開行業(yè)創(chuàng)新先河，其意義和價(jià)值不容置疑。