中華人民共和國主席令第四十五號

《中華人民共和國民法典》已由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會第三次會議于2020年5月28日通過，現(xiàn)予公布，自2021年1月1日起施行。

中華人民共和國主席 習近平

2020年5月28日

中華人民共和國民法典--關于物業(yè)

第二編物權(quán)

第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

第二百七十一條【建筑物區(qū)分所有權(quán)】業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

第二百七十二條【業(yè)主對專有部分的權(quán)利和義務】業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全；不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第二百七十三條【業(yè)主對共有部分的權(quán)利和義務】業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分；享有權(quán)利；承擔義務;不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房；其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二百七十四條【建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權(quán)利歸屬】建筑區(qū)劃內(nèi)的道路；屬于業(yè)主共有；但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地；屬于業(yè)主共有；但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房；屬于業(yè)主共有。

第二百七十五條【車位、車庫的歸屬】建筑區(qū)劃內(nèi)；規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬；由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；屬于業(yè)主共有。

第二百七十六條【車位、車庫的首要用途】建筑區(qū)劃內(nèi)；規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

第二百七十七條【業(yè)主自治管理組織的設立及指導和協(xié)助】業(yè)主可以設立業(yè)主大會；選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序；依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

第二百七十八條【業(yè)主共同決定事項及表決】下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

(九)有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項；應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項；應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項；應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二百七十九條【業(yè)主改變住宅用途的限制條件】業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的；除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外；應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主一致同意。

第二百八十條【業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力】業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定；對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的；受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十一條【建筑物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設施的維修資金；屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定；可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的；業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

第二百八十二條【共有部分的收入分配】建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入；在扣除合理成本之后；屬于業(yè)主共有。

第二百八十三條【建筑物及其附屬設施的費用分擔和收益分配】建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項；有約定的；按照約定;沒有約定或者約定不明確的；按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。

第二百八十四條【建筑物及其附屬設施的管理主體】業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施；也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；業(yè)主有權(quán)依法更換。

第二百八十五條【業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的關系】物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托；依照本法第三編有關物業(yè)服務合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施；接受業(yè)主的監(jiān)督；并及時答復業(yè)主對物業(yè)服務情況提出的詢問。

物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；積極配合開展相關工作。

第二百八十六條【業(yè)主的相關義務及責任】業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；相關行為應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；業(yè)主應當依法予以配合。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會；對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為；有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關義務的；有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴；有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條【業(yè)主合法權(quán)益的保護】業(yè)主對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人以及其他業(yè)主侵害自己合法權(quán)益的行為；有權(quán)請求其承擔民事責任。

第七章 相鄰關系

第二百八十八條【處理相鄰關系的原則】不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則；正確處理相鄰關系。

第二百八十九條【處理相鄰關系的法律依據(jù)】法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的；依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的；可以按照當?shù)亓晳T。

第二百九十條【用水、排水相鄰關系】不動產(chǎn)權(quán)利人應當為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。

對自然流水的利用；應當在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放；應當尊重自然流向。

第二百九十一條【通行相鄰關系】不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的；應當提供必要的便利。

第二百九十二條【相鄰土地的利用】不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的；該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要的便利。

第二百九十三條【相鄰通風、采光和日照】建造建筑物；不得違反國家有關工程建設標準；不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

第二百九十四條【相鄰不動產(chǎn)之間不可量物侵害】不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物；排放大氣污染物、水污染物、土壤污染物、噪聲、光輻射、電磁輻射等有害物質(zhì)。

第二百九十五條【維護相鄰不動產(chǎn)安全】不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等；不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。

第二百九十六條【使用相鄰不動產(chǎn)避免造成損害】不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產(chǎn)的；應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。

第八章共有

第二百九十七條【共有及其類型】不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第二百九十八條【按份共有】按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

第二百九十九條【共同共有】共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

第三百條【共有人對共有物的管理權(quán)】共有人按照約定管理共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn);沒有約定或者約定不明確的；各共有人都有管理的權(quán)利和義務。

第三百零一條【共有物的處分、重大修繕和性質(zhì)、用途變更】處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的；應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意；但是共有人之間另有約定的除外。

第三百零二條【共有物管理費用的分擔】共有人對共有物的管理費用以及其他負擔；有約定的；按照其約定;沒有約定或者約定不明確的；按份共有人按照其份額負擔；共同共有人共同負擔。

第三百零三條【共有物的分割】共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)；以維持共有關系的；應當按照約定；但是共有人有重大理由需要分割的；可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的；按份共有人可以隨時請求分割；共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的；應當給予賠償。

第三百零四條【共有物的分割方式】共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議；共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割且不會因分割減損價值的；應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的；應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

共有人分割所得的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)有瑕疵的；其他共有人應當分擔損失。

第三百零五條【按份共有人的份額處分權(quán)和其他共有人的優(yōu)先購買權(quán)】按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

第三百零六條【優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)方式】按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的；應當將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。

兩個以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的；協(xié)商確定各自的購買比例;協(xié)商不成的；按照轉(zhuǎn)讓時各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。

第三百零七條【因共同財產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務關系的對外、對內(nèi)效力】因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務；在對外關系上；共有人享有連帶債權(quán)、承擔連帶債務；但是法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務關系的除外;在共有人內(nèi)部關系上；除共有人另有約定外；按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔債務；共同共有人共同享有債權(quán)、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人；有權(quán)向其他共有人追償。

第三百零八條【按份共有的推定】共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有；或者約定不明確的；除共有人具有家庭關系等外；視為按份共有。

第三百零九條【按份共有人份額的確定】按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額；沒有約定或者約定不明確的；按照出資額確定;不能確定出資額的；視為等額享有。

第三百一十條【用益物權(quán)、擔保物權(quán)共有的參照適用】兩個以上組織、個人共同享有用益物權(quán)、擔保物權(quán)的；參照適用本章的有關規(guī)定。

第三編 合同

第二十四章物業(yè)服務合同

第九百三十七條【物業(yè)服務合同定義】物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。

物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第九百三十八條【物業(yè)服務合同內(nèi)容和形式】物業(yè)服務合同的內(nèi)容一般包括服務事項、服務質(zhì)量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，為物業(yè)服務合同的組成部分。

物業(yè)服務合同應當采用書面形式。

第九百三十九條【物業(yè)服務合同的效力】建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有法律約束力。

第九百四十條【前期物業(yè)服務合同法定終止條件】建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第九百四十一條【物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托的條件和限制性條款】物業(yè)服務人將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業(yè)主負責。

物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

第九百四十二條【物業(yè)服務人的一般義務】物業(yè)服務人應當按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協(xié)助處理。

第九百四十三條【物業(yè)服務人信息公開義務】物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。

第九百四十四條【業(yè)主支付物業(yè)費義務】業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

第九百四十五條【業(yè)主告知、協(xié)助義務】業(yè)主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務人，遵守物業(yè)服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業(yè)服務人。

第九百四十六條【業(yè)主合同任意解除權(quán)】業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人的，可以解除物業(yè)服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

第九百四十七條【物業(yè)服務合同的續(xù)訂】物業(yè)服務期限屆滿前，業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，應當與原物業(yè)服務人在合同期限屆滿前續(xù)訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務期限屆滿前，物業(yè)服務人不同意續(xù)聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

第九百四十八條【不定期物業(yè)服務合同】物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第九百四十九條【物業(yè)服務人的移交義務及法律責任】物業(yè)服務合同終止的，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

第九百五十條【物業(yè)服務人的后合同義務】物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)處理物業(yè)服務事項，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費。

第七編侵權(quán)責任及附則

第十章建筑物和物件損害責任

第一千二百五十二條【建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施倒塌、塌陷致害責任】建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的；由建設單位與施工單位承擔連帶責任；但是建設單位與施工單位能夠證明不存在質(zhì)量缺陷的除外。建設單位、施工單位賠償后；有其他責任人的；有權(quán)向其他責任人追償。

因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因；建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施倒塌、塌陷造成他人損害的；由所有人、管理人、使用人或者第三人承擔侵權(quán)責任。

第一千二百五十三條【建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物脫落、墜落致害責任】建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害；所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的；應當承擔侵權(quán)責任。所有人、管理人或者使用人賠償后；有其他責任人的；有權(quán)向其他責任人追償。

第一千二百五十四條【不明拋擲物、墜落物致害責任】禁止從建筑物中拋擲物品。從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的；由侵權(quán)人依法承擔侵權(quán)責任;經(jīng)調(diào)查難以確定具體侵權(quán)人的；除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外；由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后；有權(quán)向侵權(quán)人追償。

物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止前款規(guī)定情形的發(fā)生;未采取必要的安全保障措施的；應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權(quán)責任。

發(fā)生本條第一款規(guī)定的情形的；公安等機關應當依法及時調(diào)查；查清責任人。

第一千二百五十五條【堆放物倒塌、滾落或者滑落致害責任】堆放物倒塌、滾落或者滑落造成他人損害；堆放人不能證明自己沒有過錯的；應當承擔侵權(quán)責任。

第一千二百五十六條【在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品致害責任】在公共道路上堆放、傾倒、遺撒妨礙通行的物品造成他人損害的；由行為人承擔侵權(quán)責任。公共道路管理人不能證明已經(jīng)盡到清理、防護、警示等義務的；應當承擔相應的責任。

第一千二百五十七條【林木折斷、傾倒或者果實墜落等致人損害的侵權(quán)責任】因林木折斷、傾倒或者果實墜落等造成他人損害；林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的；應當承擔侵權(quán)責任。

第一千二百五十八條【公共場所或者道路上施工致害責任和窨井等地下設施致害責任】在公共場所或者道路上挖掘、修繕安裝地下設施等造成他人損害；施工人不能證明已經(jīng)設置明顯標志和采取安全措施的；應當承擔侵權(quán)責任。

窨井等地下設施造成他人損害；管理人不能證明盡到管理職責的；應當承擔侵權(quán)責任。

附 則

第一千二百五十九條【法律術語含義】民法所稱的“以上”、“以下”、“以內(nèi)”、“屆滿”；包括本數(shù);所稱的“不滿”、“超過”、“以外”；不包括本數(shù)。

第一千二百六十條【施行日期及舊法廢止】本法自2021年1月1日起施行�！吨腥A人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國繼承法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國收養(yǎng)法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國侵權(quán)責任法》、《中華人民共和國民法總則》同時廢止。