法院：拒繳物業(yè)管理費(fèi) 沒(méi)有什么理由能成立

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，最近幾年，全市各基層法院受理的，因業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)用引出的訴訟呈持續(xù)上升的趨勢(shì)，各案件矛盾雙方的焦點(diǎn)都驚人一致：業(yè)主往往以物業(yè)管理存在缺陷、自己沒(méi)有入住等為由拒絕交納物業(yè)費(fèi)用，他們認(rèn)為這樣的維權(quán)行為理所當(dāng)然，但法院的判決卻與他們的想法相反。顯然，在關(guān)于物業(yè)費(fèi)用的繳納上，有著太多的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

沒(méi)有入住，也必須繳納物業(yè)管理費(fèi)

案例

    兩年多前，胡小姐在江東購(gòu)買了住房，但一直沒(méi)有裝修，更沒(méi)有入住。2015年3月，胡小姐收到法院的傳票，原來(lái)是小區(qū)物業(yè)公司以其長(zhǎng)期未交物業(yè)費(fèi)，提起訴訟追討。對(duì)此，胡小姐并不在意，她認(rèn)為，自己并沒(méi)有搬入居住，也沒(méi)有享受任何服務(wù)，為何要繳費(fèi)用?豈料，自認(rèn)為勝券在握的胡小姐卻被法院判處必須支付物業(yè)費(fèi)用。

說(shuō)法

    物業(yè)管理費(fèi)又名公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)公司為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供公共部分衛(wèi)生清潔、場(chǎng)地綠化、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、公共秩序維護(hù)、安全保衛(wèi)等具有共同性質(zhì)的服務(wù)，所應(yīng)該收取的費(fèi)用。因它具有綜合性，無(wú)法逐項(xiàng)分割計(jì)算，決定了它并不因?yàn)閭�(gè)別業(yè)主沒(méi)有入住而減少，即使個(gè)別業(yè)主的房屋空置，但物業(yè)公司對(duì)公共部分的工作量沒(méi)有減少，如保安照常站崗、巡邏，綠化、保潔人員依舊澆花、除草、清掃、清運(yùn)等。所以，無(wú)論業(yè)主基于什么原因沒(méi)有入住，都仍應(yīng)繳納物業(yè)管理費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)欠缺，不能成為拒交理由

案例

    2015年7月，北侖某小區(qū)業(yè)主肖女士因拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)被物業(yè)公司告上法院。肖女士稱，小區(qū)管理混亂、衛(wèi)生狀況很差、盜竊案件時(shí)有發(fā)生，業(yè)主們對(duì)此都深感不滿。為了證明自己的說(shuō)法，肖女士還向法庭提交了照片等證據(jù)。盡管如此，法院仍然判令她補(bǔ)交所有物業(yè)管理費(fèi)和相應(yīng)的滯納金。

說(shuō)法

    最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”但必須明白，這里所說(shuō)的追究物業(yè)公司的違約責(zé)任，是指業(yè)主必須通過(guò)一定的合法程序，來(lái)獲得應(yīng)有的物業(yè)服務(wù)，而拒交物業(yè)費(fèi)，不是一種合法的手段。也就是說(shuō)，追究物業(yè)公司的違約責(zé)任與拒交物業(yè)費(fèi)所產(chǎn)生的法律后果之間，是兩個(gè)不同的概念。

物業(yè)經(jīng)營(yíng)牟利與物業(yè)管理費(fèi)無(wú)關(guān)

案例

    鄞州一小區(qū)的物業(yè)公司，為增加收入，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，將兩間面向街道的小區(qū)活動(dòng)室改建為店鋪出租。小區(qū)業(yè)主楊先生認(rèn)為，物業(yè)公司無(wú)權(quán)處分活動(dòng)用房，其所得收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有，但物業(yè)公司對(duì)楊先生的意見(jiàn)不予理會(huì)，楊先生一怒之下以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)抗。此事后來(lái)鬧上法院，楊先生被判敗訴。

說(shuō)法

    《物業(yè)收費(fèi)辦法》第十八條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”物業(yè)公司私自將小區(qū)活動(dòng)用房改成店鋪出租牟利，企圖占用租金的行為，的確必須糾正。但楊先生只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)處理此事。如果對(duì)處理不服，則可以以受害業(yè)主的身份提起訴訟，而不能以拒不繳費(fèi)的方式來(lái)對(duì)抗。

個(gè)人未簽合同，也必須繳納物業(yè)管理費(fèi)

案例

    向女士從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)得住房時(shí)，小區(qū)的房屋已被售出90%，成立不久的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。向女士認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)偏高，而自己并不同意與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并以此為由拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。今年6月，物業(yè)公司向法院起訴，要求向女士繳納物業(yè)費(fèi)，法院經(jīng)過(guò)審理，支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

說(shuō)法

    最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”可以看出，只要業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同，不管業(yè)主本人是否與物業(yè)公司簽約，都應(yīng)依據(jù)合同規(guī)定的服務(wù)價(jià)格交納相應(yīng)費(fèi)用。一位律師對(duì)此解釋稱，業(yè)主委員會(huì)的成立已經(jīng)履行了相應(yīng)的法律程序，它完全有權(quán)代表全體業(yè)主履行相關(guān)事務(wù)，即使個(gè)別業(yè)主不同意，也不能改變業(yè)主委員會(huì)的決定。